¿Construir, comprar o refaccionar una propiedad? Qué es más barato hoy y qué recomiendan los expertos

Cada momento económico impone vientos propios que mueven dinámicas en el mercado inmobiliario. Así según la época sube o baja la conveniencia de opciones como comprar para reciclar comprar de pozo ampliar la casa actual o mudarse a un departamento nuevo. Aunque no hay fórmulas definitivas en el sector explican cómo está la realidad actual qué caminos siguen tanto los desarrolladores como los propietarios.El costo de la construcción por supuesto es la variable central que mueve la aguja de las decisiones.

El crédito es otro de los factores mencionados. “Hoy conviene más comprar algo hecho. Construir cuesta en dólares unas 25 veces lo que costaba en octubre de 2023 mientras que el precio de los usados subió apenas 15%. El motivo es que desde entonces el dólar blue pasó de unos $980 a $1.545 (casi 60% más) pero los costos en pesos (materiales y mano de obra) se multiplicaron por casi 4. El dólar subió mucho menos que los costos y por eso construir quedó caro medido en dólares” indica Eduardo Bagnato director de la División Emprendimientos de LJ Ramos.

Además a este aspecto el especialista agrega otros dos factores claves que inciden en el análisis: el crédito y cuánta oferta de unidades hay. “En los usados la diferencia entre precio publicado y de cierre ronda el 5% señal de que las tasaciones están ajustadas a la realidad. Para decidir el público puede comparar tres cosas: construir contra comprar hecho pozo contra estrenar y precio publicado contra precio de cierre. A eso se suma el tiempo que cada comprador pesa según su necesidad”.

En la misma línea Manuel Estruga Founder & Ceo de Fidez Group holding de empresas vinculadas al real estate finanzas y tecnología asegura que los valores en dólares de las propiedades terminadas están baratos y calcula que tienen un retraso del 20/30%. “Actualmente es un excelente momento para comprar por encima de construir o ampliar. Los precios de los inmuebles terminados están por debajo del costo de reposición y en el mediano plazo van a subir a medida que se absorba el stock” puntualiza.

La misma lógica se aplica a los proyectos en pozo: “Están más caros que los edificios terminados porque los terminados se hicieron a otro costo de construcción” explica. Según sus cálculos queda un margen de 8/12 meses para que se absorba ese stock lo que hará indefectiblemente que aumenten las propiedades por oferta y demanda.Armando Pepe también destaca el protagonismo de los departamentos con años: “Lo que está funcionando hoy es el usado porque está un 30% más barato que los departamentos nuevos”.

De todas maneras indica que algunos están comprando cosas para refaccionar y revender. “Pero tienen que hacer muy bien los números porque con la suba que hubo de los materiales y el costo de la mano de obra hoy hacer un baño y una cocina lleva entre 11000 y 12000 dólares” advierte.Tiempos pasados y proyecciónNo siempre la respuesta a estos dilemas cae hacia el mismo lado. Hasta hace poco poner ladrillo sobre ladrillo arrojaba buenos resultados. “Hace 2 años atrás el costo de construcción estaba en U$S800 el metro.