Por qué los créditos hipotecarios siguen siendo una herramienta al alcance de pocos

El Banco Nación ya superó las 35.000 operaciones desde el lanzamiento de su línea de créditos hipotecarios UVA en mayo de 2024 y proyecta llegar a 40.000 antes de fin de año. Este banco otorga cerca de 1.800 préstamos por mes y mantiene una oferta que permite comprar o cambiar de vivienda construir sobre terreno propio ampliar refaccionar y terminar una obra. Los números muestran que existe interés por volver a financiar la casa propia con crédito bancario aunque todavía está lejos de ser una herramienta de acceso masivo.

El resto de las instituciones bancarias también registra consultas y mantiene líneas activas. Banco Hipotecario describe una demanda creciente BBVA habla de un interés sostenido y Santander identifica un mercado insatisfecho. En Banco Ciudad la demanda se concentra principalmente en la primera vivienda en la Ciudad de Buenos Aires. Allí con una tasa fija preferencial de 65% se escrituraron cerca de 200 propiedades entre septiembre y octubre en su mayoría departamentos de uno a tres ambientes.

La cantidad de operaciones sin embargo no alcanza por sí sola para medir la dimensión del mercado ni para compararlo con ciclos anteriores. Federico González Rouco economista de la consultora Empiria dijo a Clarín que la serie que mide desde 2003 el Banco Central presenta una dificultad para calcular el stock total de préstamos hipotecarios y contrastarlo con otros años porque no incorpora la actualización por UVA del capital adeudado. Esa limitación impide construir una comparación directa sin ajustar los datos.

La historia del crédito hipotecario argentino está atravesada por períodos en los que el financiamiento aparece durante un tiempo y después pierde fuerza. Andrés Salinas economista e investigador los define como “ventanas de crédito hipotecario”. Según explicó a Clarín esas "ventanas" suelen durar uno o dos años y permiten que una parte de la población acceda a un préstamo pero las condiciones de ingreso dejan afuera a muchas familias. La demanda existe pero no siempre encuentra una oferta capaz de sostenerse.

De los dólares a los préstamos ajustados por inflaciónLa comparación con la segunda mitad de los años 90 requiere una diferencia central. En aquel período los créditos hipotecarios se otorgaban en dólares y tenían una tasa fija en esa moneda. Las líneas actuales en cambio se ofrecen en pesos con un capital que se actualiza por inflación a través de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y una tasa de interés fija aplicada sobre esa unidad.El mecanismo cambia la forma en que evoluciona la deuda.

En un crédito UVA el capital pendiente y las cuotas en pesos se ajustan según la evolución de la unidad ligada a la inflación. Por eso la tasa fija no significa que el importe en pesos que paga el deudor permanezca sin cambios. La capacidad de pago depende de cómo evolucionan esos valores frente a los ingresos del hogar.Después de la crisis de 2001 hubo préstamos hipotecarios en pesos con tasa fija pero su volumen fue reducido y no llegaron a consolidarse como una alternativa de alcance amplio según González Rouco.